Y a-t-il une bulle immobilière en France ?

LES INTERVENANTS :

• Jean-Michel Mangeot      

-Délégué général de la Fédération des promoteurs immobiliers de France (FPI)

-Agrégé de lettres et diplômé de l'IEP de Paris, ancien élève de l'Ecole normale supérieure et de l'ENA, a commencé à la direction du Budget

-En 1992, il rejoint les AGF où il a notamment assumé les fonctions de secrétaire général et de directeur de la communication financière et de la communication

-Nommé en 2001 PDG de Protexia, et, entre 2004 et 2006, PDG de la Lilloise et du Groupe de courtage Carène, il est recruté par Wendel en 2006 en tant que secrétaire général et directeur des opérations

-Il était depuis l'an dernier PDG de Vacquerie Conseil

• Florence Goffette-Nagot

Florence Goffette-Nagot est chargée de recherche CNRS, rattachée au Groupe d’Analyse et de Théorie Economique Lyon - Saint-Etienne, au sein de l'axe Politiques publiques et espace. Ses recherches s'inscrivent dans les domaines de l'économie urbaine et de l'économie du logement (Les proximités, la ville et le rural). Ses travaux récents portent sur le logement locatif social, sur la ségrégation résidentielle et sur les politiques de la ville (« Accessibilité ou voisinage »).

Elle est membre du Labex Intelligence des Mondes Urbains, dont elle anime le thème "Sociétés, temporalités, modes de vie, normes". Elle est également membre du Comité scientifique de l'Observatoire des Loyers, du Conseil scientifique de l'Observatoire National des Zones Urbaines Sensibles et de la Commission des Comptes du Logement.

• Alain Trannoy

Alain Trannoy, directeur d'étude à l'EHESS. Ses domaines de recherche sont la mesure des inégalités, l’égalité des chances et les problèmes de discrimination, la fiscalité, l’économie du logement, l’économie de l’enseignement supérieur et de la recherche, les minima sociaux, la théorie de la justice sociale.

• Claude Taffin

Claude Taffin, diplômé en polytechnique et de l’Ensae est désormais le directeur scientifique de Dinamic. Pendant son parcours professionnel il a accumulé de nombreux postes notamment à l’Insee ou il faisait parti du département des comptes nationaux de la direction générale. En 1994 il a été conseiller technique auprès du ministre du Logement. Aujourd’hui il anime des cours, mais il est également membre de la Commission des Comptes du Logement etprésident du groupe de travail statistique de la Fédération Hypothécaire Européenne.

Qu’est ce qu’une bulle immobilière ?

Une bulle immobilière est une bulle de Spéculation qui trouve sa base à l'échelle locale d'une région voire sur la totalité du territoire d'un marché immobilier. Elle se caractérise par l’augmentation rapide de la valeur des biens immobiliers.

Intimement liée à des aspects spéculatifs et psychologiques, la hausse des prix évolue sans aucun rapport avec de nombreux fondamentaux économiques. A long terme, le marché reviendra inéluctablement à sa valeur d’équilibre. Le dégonflement de la bulle peut être lent (cas des marchés immobiliers en général, en raison de la faible liquidité des biens), ou rapide : la correction des prix prend alors la forme d’un krach immobilier.

EN FRANCE ?

• Paris et Province

Indice des prix des logements anciens

Source : Indices Notaires-Insee des prix des logements anciens

À partir de la fin des années 1990, les prix des logements anciens ont augmenté de façon ininterrompue jusqu’au début de 2008. Début 2007, ils avaient été multipliés par deux par rapport à leur niveau de 2000. Leur variation annuelle a oscillé autour de 7 à 8 % de 2000 à mi-2002 puis s’est accélérée jusqu’à mi-2004, atteignant 16,5 % au quatrième trimestre 2004 en province, à peine moins en Île-de-France.

Même constatation en ce qui concerne les logements neufs :depuis 2000, l’indice des prix immobiliers a progressé de 114% à Paris et 75% en France. Sur la même période, le salaire moyen (35 100 €/an) a progressé de seulement 10% et l’inflation de 18%.

• L’évolution des taux d’intérêt

Le contexte financier bancaire est propice aux achats : à peine plus de 3%, le taux des crédits immobiliers à taux fixe à plus de 10 ans est à un niveau historiquement bas depuis la fin des années 40. A cela s'ajoute une modification radicale dans le crédit à l'habitat : l'allongement de la durée des prêts.

Depuis le 1er trimestre 2001, nous assistons à un rallongement extrêmement rapide de la durée des crédits : en 6 ans, elle passe de 168 mois (14 ans) à 216 mois (18 ans). Puis, elle se stabilise avec une baisse progressive jusqu'à 204 mois (17 ans) en juillet 2013.

Prix de l’immobilier en France par Régions :

On constate que dans les grandes villes françaises le prix de l’immobilier est beaucoup plus élevé. Dans le centre de la France on remarque que c’est a cet endroit que les prix sont les plus bas. En plus de cette augmentation du prix viens s’ajouter une augmentation de plus de 12% de la population françaises de 1990 à 2012, donc de nouvelles populations à loger. Il faudra plus de logement en France.

Les mesures prisent par le gouvernement 

L’Assemblée Nationale a récemment adopté la loi Duflot sur le logement, ce qui devrait permettre tout d’abord, une refonte des règles d’urbanismes, avec par exemple la taille minimale des terrains constructibles qui sont dès à présent supprimés. Certaines zones à urbaniser seront reclassées en zones naturelles.

Pour le 1^er Janvier 2016, le gouvernement prévoit la mise en place d’une garantie universelle des loyers. Ce projet aura pour but de protéger les propriétaires des impayés, afin de favoriser la location, et de mettre en place un prix de loyer moyen. Cela devrait permettre à terme de relancer le marché de la location qui ne cesse de voir son nombre de demandeurs augmenté et celui des offreurs, diminué. Le projet prévoit aussi une refonte des règles d’urbanismes, avec par exemple la taille minimale des terrains constructibles qui sont supprimés. Certaines zones à urbaniser seront reclassées en zones naturelles